Depuis le 1er janvier 2025, toute maison classée E, F ou G mise en vente doit être accompagnée d’un audit énergétique réglementaire. Pour les cabinets de diagnostic, c’est une mission à forte valeur, souvent quatre à six fois le prix d’un DPE, mais qui demande une habilitation spécifique, un logiciel dédié, plus de temps sur place et une vraie compétence de conseil en travaux.
Ce guide fait le tour de ce qu’un diagnostiqueur doit savoir : quand l’audit est obligatoire, qui peut le réaliser, ce qu’il doit contenir, comment le déposer, combien de temps il prend et comment le facturer sans y perdre d’argent.
L’audit énergétique réglementaire en bref
L’audit énergétique réglementaire est prévu par l’article L126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation, issu de la loi Climat et résilience. Son contenu est fixé par l’arrêté du 4 mai 2022. Il s’appuie sur la même méthode de calcul que le DPE (3CL), mais va beaucoup plus loin : là où le DPE classe un logement et donne des recommandations générales, l’audit propose des parcours de travaux chiffrés, avec l’étiquette atteinte à chaque étape.
Les différences pratiques avec le DPE sont nettes :
| DPE | Audit énergétique réglementaire | |
|---|---|---|
| Objet | Classer le logement (étiquettes énergie et climat) | Proposer des scénarios de travaux chiffrés |
| Biens concernés à la vente | Tous les logements | Maisons et immeubles en monopropriété classés E, F ou G |
| Validité | 10 ans | 5 ans |
| Habilitation | Certification DPE | Certification DPE avec extension audit, ou autres professionnels qualifiés |
| Temps total (ordre de grandeur) | 2 à 3 heures | 1 à 2 jours de travail |
Pour expliquer la différence à un vendeur qui ne comprend pas pourquoi il doit payer deux documents, notre article audit énergétique ou DPE : quelles différences propose des formulations simples.
Quand l’audit énergétique est-il obligatoire ?
L’audit est obligatoire lors de la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété (un seul propriétaire pour tout l’immeuble) dont le DPE est mauvais. Le calendrier en métropole :
- classes F et G : depuis le 1er avril 2023 ;
- classe E : depuis le 1er janvier 2025 ;
- classe D : à partir du 1er janvier 2034.
En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, l’obligation vise aujourd’hui les classes F et G, et s’étendra à la classe E au 1er janvier 2028.
Les lots en copropriété ne sont pas concernés : un appartement classé G se vend avec son DPE, sans audit réglementaire. Les copropriétés ont leurs propres obligations (DPE collectif, projet de plan pluriannuel de travaux), présentées dans notre article sur le PPPT et le DTG en copropriété.
L’audit est à la charge du vendeur. Il doit être remis à l’acquéreur potentiel dès la première visite du bien, puis annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte de vente. Il est valable 5 ans.
Un point à anticiper avec les réformes du DPE : avec le coefficient de l’électricité passé à 1,9 en 2026, puis à 1,7 au 1er janvier 2027, des maisons chauffées à l’électricité passent de E à D et sortent du champ de l’audit obligatoire. Les maisons au fioul ou au gaz mal isolées, elles, restent massivement concernées.
Qui peut réaliser un audit énergétique ?
Pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété, plusieurs catégories de professionnels sont habilitées :
- les diagnostiqueurs immobiliers certifiés DPE ayant obtenu l’extension de certification pour l’audit énergétique ;
- les bureaux d’études et entreprises disposant d’une qualification adaptée (qualifications OPQIBI 1905 ou 1911, Qualibat 8731) ;
- les entreprises titulaires d’un signe de qualité RGE « offre globale » ;
- les architectes inscrits à l’Ordre ayant suivi une formation dédiée.
Pour un diagnostiqueur, l’extension « audit » est encadrée par le décret du 20 décembre 2023, applicable depuis le 1er juillet 2024. Il faut avoir été certifié DPE pendant au moins deux ans au cours des trois dernières années, suivre une formation d’au moins 70 heures (dont 35 heures de pratique), puis réussir un examen théorique et un examen pratique auprès de son organisme de certification. Une formation continue est ensuite exigée sur le cycle de certification. Le régime transitoire, qui permettait d’auditer avec une simple attestation de formation, a pris fin le 30 avril 2025.
Deux règles s’ajoutent. L’auditeur ne peut pas sous-traiter tout ou partie de l’audit. Et il doit réaliser lui-même au moins une visite sur place. Ses exigences d’impartialité et d’assurance sont les mêmes que pour les autres diagnostics.
Le parcours complet (formation, examens, coût, financement) est détaillé dans notre article pour devenir auditeur énergétique. Si vous êtes en reconversion et que l’audit vous attire, commencez par le parcours général pour devenir diagnostiqueur immobilier : la certification DPE est un préalable.
Le contenu de l’audit
L’état initial
L’audit commence par un état des lieux complet : caractéristiques du bâti (murs, planchers, toiture, menuiseries), systèmes de chauffage, d’eau chaude et de ventilation, consommations estimées, étiquettes énergie et climat. Ce travail ressemble à celui d’un DPE, mais avec un niveau de détail plus élevé, puisque chaque paroi doit pouvoir faire l’objet d’une préconisation précise.
Les scénarios de travaux
L’audit présente au moins deux scénarios :
- un scénario de rénovation par étapes : la première étape doit faire gagner au moins une classe au logement et lui faire atteindre au minimum la classe E ; le parcours complet doit conduire à la classe B, sauf exceptions (contraintes techniques, architecturales ou de coût) ;
- un scénario de rénovation en une seule fois, qui vise directement la classe B.
Pour chaque étape, l’audit indique les travaux, l’étiquette atteinte, les économies d’énergie estimées, une estimation du coût des travaux et les principales aides financières mobilisables. Il comporte aussi des recommandations sur la ventilation et l’interaction entre les postes (ne pas isoler les murs sans traiter le renouvellement d’air, par exemple).
Ce que l’acquéreur en fait
L’audit sert à l’acquéreur pour chiffrer le coût réel de son achat. C’est aussi pour cela que la qualité des estimations de coûts compte : un audit qui annonce 25 000 € de travaux pour une rénovation qui en coûtera 60 000 € expose le diagnostiqueur à des reproches. Construisez une base de prix à partir de devis réels de votre secteur, et mettez-la à jour une fois par an.
Logiciels et dépôt sur l’observatoire de l’ADEME
L’audit se réalise avec un logiciel évalué par l’administration, souvent le même éditeur que votre logiciel DPE avec un module dédié. Depuis le 1er avril 2023, chaque audit est transmis à l’observatoire DPE-Audit de l’ADEME et reçoit un numéro d’identification, comme un DPE. Les audits réalisés avant le 1er janvier 2026 peuvent bénéficier, comme les DPE, d’une attestation de mise à jour liée au nouveau coefficient de l’électricité, et la même logique s’appliquera au passage à 1,7 en 2027.
Le choix du logiciel pèse lourd sur la rentabilité de l’audit : bibliothèque de travaux et de prix, génération automatique des scénarios, qualité du rapport remis au client. Nous comparons les principaux critères dans l’article sur les logiciels DPE et audit énergétique.
Combien de temps dure un audit énergétique ?
Comptez, pour une maison de 100 à 150 m², une visite de 2 à 3 heures (contre 1 h 30 environ pour un DPE de maison), puis 4 à 8 heures de travail au bureau : saisie, construction des scénarios, chiffrage, relecture et rédaction de la synthèse. Les premiers audits prennent nettement plus longtemps, le temps de constituer vos bibliothèques de solutions et de prix.
Le délai de remise au client se situe en général entre une et deux semaines. Pour un vendeur dont le bien est déjà en vitrine, c’est trop long : le mandat attend l’audit pour les visites. Proposer un créneau d’audit rapide est un vrai argument commercial auprès des agences.
Combien facturer un audit ?
Le prix de l’audit est libre. Les fourchettes publiées pour une maison se situent le plus souvent entre 800 et 1 500 € TTC, avec de fortes variations selon la région, la surface, la complexité du bâti et le niveau de détail des scénarios. Le prix plancher se calcule comme pour toute mission : temps total (visite, trajet, bureau) multiplié par votre coût horaire, plus une part de vos charges spécifiques (formation, examens, module logiciel, assurance).
Exemple : 2 h 30 de visite, 1 h de trajet, 6 h de bureau, soit 9 h 30. À un coût horaire complet de 75 € HT, le prix plancher est d’environ 710 € HT, soit 855 € TTC, avant marge. Un audit vendu 690 € TTC pour « s’aligner » sur un concurrent fait perdre de l’argent. Le détail du calcul et des grilles est dans notre article sur le prix d’un audit énergétique.
L’audit peut, sous conditions, être en partie financé pour le propriétaire par MaPrimeRénov’ lorsqu’il s’inscrit dans un projet de travaux. Ce n’est pas le cas de l’audit réalisé uniquement pour une vente.
Intégrer l’audit à son offre sans désorganiser le cabinet
L’audit modifie l’organisation d’un cabinet sur trois points.
Le planning d’abord. Un audit bloque une demi-journée de terrain et une journée de bureau. Un technicien qui fait deux audits par semaine perd l’équivalent de huit à dix DPE. Il faut donc des créneaux dédiés, et un prix qui compense.
La vente ensuite. Dans la plupart des cas, le vendeur a besoin du DPE avant l’audit, puisque c’est la classe qui déclenche l’obligation. Si le DPE n’est pas encore fait, proposez les deux ensemble : une seule prise de rendez-vous, un devis unique avec deux lignes, une visite commune ou deux visites rapprochées. Si le DPE existe déjà et a été fait par un confrère, vérifiez-le avant de chiffrer l’audit : un DPE incohérent fragilise tout votre travail.
Le conseil enfin. L’audit vous place en position de conseiller en rénovation. Certains diagnostiqueurs vont plus loin et accompagnent les ménages dans leurs travaux, avec l’agrément nécessaire : c’est le sujet de notre article pour devenir Mon Accompagnateur Rénov’.
Les erreurs fréquentes en audit énergétique
Les premiers audits d’un cabinet butent souvent sur les mêmes points. Des coûts de travaux sous-estimés, tirés de barèmes nationaux sans lien avec les prix locaux. Des scénarios irréalistes, qui proposent une isolation par l’extérieur sur une façade en pierre de taille ou une pompe à chaleur sans vérifier l’émetteur existant. Un état initial incohérent avec le DPE remis au même vendeur quelques jours plus tôt. Et des rapports trop longs, que ni le vendeur ni l’acquéreur ne lisent : soignez la synthèse de première page, c’est elle qui sera montrée en visite.
Relisez chaque audit comme si vous étiez l’acquéreur qui doit décider d’acheter : les travaux sont-ils clairs, les montants crédibles, les étapes réalisables dans l’ordre proposé ? Cette relecture prend un quart d’heure et vous évite la plupart des réclamations.
Questions fréquentes
Quand l’audit énergétique est-il obligatoire ?
À la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G (depuis avril 2023), E (depuis janvier 2025), puis D (à partir de janvier 2034). Les appartements en copropriété ne sont pas concernés.
Qui peut réaliser un audit énergétique ?
Un diagnostiqueur certifié DPE ayant obtenu l’extension audit, un bureau d’études ou une entreprise qualifiée, une entreprise RGE offre globale ou un architecte formé. La sous-traitance est interdite.
Combien de temps dure un audit ?
2 à 3 heures de visite pour une maison courante, puis 4 à 8 heures de travail au bureau. Le rapport est en général remis sous une à deux semaines.
Combien de temps l’audit est-il valable ?
5 ans. Au-delà, un nouvel audit est nécessaire si le bien est remis en vente et que son DPE le place toujours dans le champ de l’obligation.
Un audit peut-il remplacer le DPE ?
Non. Les deux documents sont obligatoires et complémentaires dans le dossier de diagnostic technique. Le DPE détermine si l’audit est exigé.
L’audit énergétique est l’une des diversifications les plus naturelles pour un cabinet certifié DPE. Pour situer cette mission dans l’ensemble du métier, consultez notre guide complet du diagnostiqueur immobilier. Et si vous voulez voir comment un cabinet gère le duo DPE et audit, du devis à la facture, l’équipe GestionDiag vous le montre en démo : réserver un créneau.
Sources
- Service-public : audit énergétique en cas de vente d’un logement
- Ministère de la Transition écologique : audit énergétique réglementaire
- Arrêté du 4 mai 2022 définissant le contenu de l’audit énergétique réglementaire (Légifrance)
- Décret n° 2023-1219 du 20 décembre 2023 relatif aux compétences des auditeurs (Légifrance)
- ANIL : analyse juridique de l’audit énergétique
- Ministère : évolutions du calcul du DPE et des audits
Les durées de conservation à retenir
| Document | Durée prudente | Motif |
|---|---|---|
| Rapports, photos, croquis, ordres de mission | Au moins 10 ans conseillés | Prescription de 5 ans à compter de la découverte du dommage, dans la limite de 20 ans après les faits |
| Audits énergétiques | 7 ans minimum | Décret n° 2023-1219 du 20 décembre 2023 |
| Factures et pièces comptables | 10 ans | Article L123-22 du Code de commerce |
| Données personnelles | Durée définie et justifiée | Politique de confidentialité et RGPD |
