Comment les diagnostiqueurs immobiliers gèrent-ils les bâtiments historiques ?

Comment les diagnostiqueurs immobiliers gèrent-ils les bâtiments historiques ?

La gestion des bâtiments historiques et leur diagnostic immobilier représentent un défi pour les diagnostiqueurs immobiliers, acteurs clés dans la préservation et la valorisation de ce patrimoine architectural. Ces édifices sont le témoignage vivant du passé. Ils nécessitent une expertise particulière pour leur conservation tout en respectant les normes réglementaires en vigueur.

Qu’est-ce qu’un bâtiment historique ?

Les bâtiments historiques sont des témoins vivants de notre passé. Ils sont porteurs d’une valeur culturelle, architecturale et historique inestimable. On les définit comme des structures construites il y a plusieurs décennies, voire des siècles, et qui ont survécu au fil du temps en raison de leur importance sociale, esthétique ou historique. Ils existe deux catégories : les monuments historiques et les sites patrimoniaux remarquables. Ces bâtiments revêtent une diversité de formes. Nous pouvons avoir des châteaux médiévaux, des bâtiments industriels du XIXe siècle, des maisons de style victorien.

On estime plus de 45 991 immeubles historiques répertoriés en 2022, chacun racontant une histoire unique et contribuant à l’identité collective de la société. Ces bâtiments sont des trésors culturels à préserver pour les générations futures, nécessitant une approche experte et respectueuse de leur valeur historique et esthétique.

Les défis posés par les bâtiments historiques

Ces défis comportent des contraintes réglementaires strictes pour assurer leur préservation, des risques liés à leur état de conservation souvent fragile et des complexités techniques dues à leurs structures anciennes.

En France, où l’on recense un grand nombre de logements historiques, la législation exige des mesures de conservation strictes, surtout pour les monuments classés. Les risques sismiques ou environnementaux peuvent menacer ces structures fragiles qui nécessitent des solutions de restauration spécifiques et parfois coûteuses. Les matériaux traditionnels utilisés dans la construction de ces logements, tels que la pierre ou le bois, peuvent présenter des défis uniques concernant la maintenance et de préservation.

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Diagnostic immobilier dans un bâtiment historique

Un diagnostic immobilier est une évaluation technique réalisée sur un bien immobilier, généralement avant sa vente ou sa location. Son objectif est de fournir des informations précises sur l’état et les caractéristiques du bien, ainsi que sur certains risques éventuels liés à celui-ci. Il existe plusieurs diagnostics à savoir, termites, amiante, performance énergétique, ERP, carrez, Boutin etc.

L’inspection d’un bâtiment historique par un diagnostiqueur immobilier nécessite une approche méthodique. Elle doit tenir compte des particularités de ces structures anciennes. Les propriétaires d’un logement classés doivent se conformer à des obligations spécifiques en matière de diagnostic immobilier qui peut varier selon le type de classement.

Pour les monuments historiques, une autorisation préalable de la DRAC est nécessaire pour tout travail affectant le bien. Même les travaux sur des éléments non protégés nécessitent cette autorisation s’ils se trouvent dans le périmètre de protection. Pour les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, un diagnostic technique général est obligatoire lors de la vente. Les sites patrimoniaux remarquables impliquent le respect des règles d’urbanisme du PLU ou du PSMV, incluant les diagnostics immobiliers obligatoires.

Quel DPE pour les anciens bâtiments ?

Depuis la mise en place du nouveau DPE en juillet 2021, un nombre impressionnant de diagnostics sont réalisés, totalisant plus de 5 millions jusqu’au premier trimestre 2023.

Révolution du diagnostic de performance énergétique (DPE) depuis 2021

Selon l’Agence pour la transition écologique (ADEME), il existe près de 850 000 logements, révélant que 60 % des logements construits avant 1948 se trouvent dans les classes énergétiques E, F ou G. En 2034, les logements proposés à la location devront respecter une obligation de rénovation conformément à la loi Climat et résilience, une mesure destinée à favoriser la transition vers une société plus résiliente face aux enjeux climatiques.

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Cependant, la méthode de calcul unique utilisée actuellement dans le diagnostic de performance énergétique suscite des critiques. Selon la Chambre des diagnostiqueurs immobiliers (CDI) de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) et le réseau des Sites & cités remarquables de France, les biens anciens ne sont pas nécessairement des passoires thermiques, mais la formule actuelle ne prend pas en compte les progrès technologiques ni l’état de conservation du bâti.

Défis et perspectives pour les biens immobiliers anciens

Si le DPE ne s’applique pas aux monuments historiques, il reste obligatoire pour le logement construits avant 1948, notamment ceux situés dans les zones protégées. Plus de 10 millions de logements pourraient être concernés par ces anciennes structures, risquant de dévaloriser leur patrimoine et leur attractivité économique locale.

Le prix de vente des logements classés F ou G au DPE est en moyenne inférieur de 3,9 % par rapport à ceux mieux notés. Cette différence pourrait même augmenter à l’avenir, avec une augmentation des prix des logements énergivores à un rythme plus lent que les autres biens immobiliers. Dans les zones rurales, on remarque plus cette disparité. Un mauvais DPE devient un frein pour de nombreux acheteurs potentiels lors des visites.

Vers une adaptation du DPE et une valorisation des bâtiments anciens

Dans une lettre ouverte adressée au gouvernement, des professionnels ont vivement critiqué la méthode de calcul actuelle du DPE et ont formulé plusieurs recommandations pour l’améliorer, notamment en prenant en compte les isolants biosourcés ou géosourcés. Près d’un tiers des logements étant des constructions antérieures à 1948, le DPE permet de mieux cibler les efforts de rénovation et faciliter la transition énergétique des logements concernés.

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Les ministères de la Culture de la Transition écologique et de la Transition énergétique travaillent sur une nouvelle grille d’analyse pour modifier le DPE qui doit prendre en compte les spécificités des bâtiments anciens. Des audits techniques seront réalisés pour mieux comprendre les caractéristiques thermiques et structurelles de ces bâtiments, afin d’établir un nouveau diagnostic plus adapté. Ces mesures pourraient limiter la dévalorisation des biens anciens. Ils peuvent également contribuer à relancer le marché immobilier et favoriser une transition énergétique juste et durable.

Les recommandations et solutions

Face aux défis posés par la gestion des bâtiments historiques, les diagnostiqueurs immobiliers proposent des recommandations et des solutions qui visent à assurer leur préservation à long terme.

Parmi les recommandations les plus courantes figurent l’utilisation de matériaux de restauration traditionnels et la mise en œuvre de techniques de construction basées sur l’authenticité du bâtiment. Les diagnostiqueurs immobiliers peuvent proposer des solutions d’adaptation pour répondre aux normes de sécurité et de confort modernes. Cela pourra préserver l’intégrité historique du logement.

Les recommandations peuvent également porter sur des mesures de prévention des risques, telles que la mise en place de programmes de surveillance régulière pour détecter les signes de dégradation ou de dommages éventuels.

Les diagnostiqueurs immobiliers peuvent sensibiliser le public à l’importance de la préservation du patrimoine bâti. En fournissant des conseils éducatifs et des ressources aux propriétaires et aux gestionnaires de bâtiments historiques, ils contribuent à renforcer l’engagement envers la conservation de ces précieux témoins de notre histoire collective.

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Logiciel pour diagnostiqueur immobilier ambitieux

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